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不動產借名登記之實質所有權人,如何保障權益?律師告訴你!(借名登記)

1.案例內容
小佑和小凌是對交往多年的情侶,雙方對於未來已有結婚之共識,小佑則認為應該在結婚之前先買一間新房,才能夠讓小凌放心嫁給他。有天,小佑將自己辛苦工作存到的第一桶金,加上小佑爸媽給的結婚基金,購買了一間位在市區精華地段的房屋,並將房屋所有權登記予小凌。豈料,小佑和小凌在籌備婚禮過程中經常發生爭吵,而小凌發現小佑竟然因此劈腿其他女生,雙方因此分手,小佑是否可以主張該房屋頭期款及後續貸款均由其所支付,只是借名登記在小凌名下,而請求返還系爭房屋?
 
2.法律分析
(1)按「借名登記」者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致,始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端,主張借名登記者,自應就該借名登記之事實負舉證責任。(最高法院102年度台上字第1833號判決意旨)
(2)本件小佑為房屋的借名人,而小凌即為出名人,借名人小佑在訴訟中須提出系爭房屋是「借名登記」給小凌的證據,如果雙方只是以口頭約定,小佑在借名登記訴訟就會面臨舉證困難的問題,法院多判定為贈與,不得請求返還系爭房屋,故建議借名人小佑仍須以書面作為約定借名登記之契約較為保障,倘若雙方沒有簽立借名登記契約,小佑仍可提出小凌並無資力購買系爭房屋,以及關於房屋頭期款及貸款、房屋稅地價稅均由小佑支付等證據,作為將房屋借名登記在小凌名下之有利證明。
 
3.結論
倘若雙方沒簽立書面借名登記契約,小佑可能無法請求小凌返還系爭房屋,然法院審酌借名登記契約成立之證據資料,不以直接證據為限,綜合其他情狀,可以證明由小佑出資取得財產登記在小凌名下後,小佑仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者,即有可能會成立借名登記關係,小佑始可向小凌請求返還房屋。
 
   
進豐聯合法律事務所 啟
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