1.案例內容：

老吳因受新冠疫情影響，想搬離都市，前往郊外山區，過著遠離都市遠離疫情之生活，乃向老謝購買一塊屬於特定農業區農牧用地之土地，雙方簽約後，老吳並交付土地價款予老謝；老謝並交付上開土地予老吳；其後沒多久，老吳竟被通知上開土地係坐落於堤防預定線內，老吳乃向主管機關之河川局函詢，經該局函覆稱上開土地部分，確係坐落堤防預定線內，老吳立即通知老謝表示物有瑕疵。上開土地為特定農業區農牧用地，依農業發展條例第3條第10款、第11款之規定，原具有農作、畜牧、興建農舍及倉庫等多種用途，經濟上利用價值甚高，惟經河川局劃入堤防預定線後，依水利法第82條及河川管理辦法第37條之規定，僅得用以種植高度低於50公分且未設置棚架之草本、蔓藤植物，顯已大幅減少經濟上價值，而無法為系爭買賣契約預定效用之使用；老吳原購買土地時係以特定農業區農牧用地之認知，即以水稻耕種之動機而買受，根本不知上開土地會有如此效能大減之瑕疵，堪認上開土地於老謝交付時，即存有重大而無法治癒之效能瑕疵，老謝自應負物之瑕疵擔保責任，而上開土地坐落於堤防預定線內，攸關公共利益，為老謝無法排除之瑕疵，老吳可否解除上開土地買賣契約，並要求老謝返還土地買賣價金？

 

2.法律分析：

(1)民法第 359 條買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）

(2)本件老吳向老謝購買之土地為農牧用地，惟系爭土地於交付前，既經劃入河川區域範圍內，依水利法之規定，包括種植植物、飼養牲畜等原屬農牧用地之正常使用之行為，反而需經許可，其土地原有之通常效用已經減少，經濟上之價值亦減低，且老吳之所以購買系爭農地之目的，係為作種植稻作使用，已無法達到當初締約預定之目的，故老謝所出售之系爭土地實有民法第354條第1項所稱之瑕疵，致使契約所預定之目的無法履行，此為重大之瑕疵無疑。

 

3.結論：

本件老吳得以系爭土地存有上開物之重大瑕疵，依民法第359條解除契約，於老吳將土地返還老謝時，請求老謝返還已收受之價金。

 

進豐聯合法律事務所 啟