1.案例內容

老吳是一名北漂青年，經過多年努力終於存下買房的款項，遂經房仲介紹向老謝買受其名下之系爭房屋。老吳於雙方簽訂買賣契約前即已向老謝表示絕不購買漏水房屋，老謝向老吳保證不會有漏水問題，老吳即放心地簽立契約並約定下個月交屋。豈料，老吳在給付前期價金500萬元後，竟發現系爭房屋有漏水之情形，只好多次催請老謝修繕瑕疵，然老謝除不願修繕外，更向老吳請求給付尾款300萬元，老吳是否得主張在房屋漏水情況改善前，行使同時履行抗辯拒絕給付尾款？而老謝得否以老吳未履行給付全部價金及交屋義務為由，解除買賣契約？

 

2.法律分析

(1)按民法第264條第1項規定之同時履行抗辯權，其作用在於暫時拒絕自己債務之履行，延緩他方債權之行使，他方當事人若已為對待給付或已提出給付，則此項抗辯權即歸消滅。惟債務人提出給付，須依債務本旨，於適當之處所及時期實行，始生提出之效力。」最高法院109年度台上字第2776號民事判決參照。

(2)本件系爭房屋於交屋前即存有滲漏水等瑕疵，倘若該瑕疵能修補而老謝表示不願為之，老吳即得於交屋前行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金，且老吳亦得據此行使同時履行抗辯權，自得免除給付遲延責任，故老吳於各該瑕疵獲得補正前，自得主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款，老謝亦不得主張老吳未履行給付全部價金及交屋義務為由解除買賣契約。

 

3.結論

本件老吳於系爭房屋漏水之瑕疵獲得補正前，自得主張同時履行抗辯，拒絕給付買賣價金之尾款，老謝亦不得主張老吳未履行給付全部價金及交屋義務為由解除買賣契約。

 

進豐聯合法律事務所 啟