1.案例內容

老吳為科技公司之負責人，其公司為了興建廠房，以新台幣5千萬向老謝購買系爭土地，且老吳為使其工廠基地須符合土壤及地下水污染整治法之相關規定，並在合約上特別約定「本件買賣不動產由賣方負責完成土壤檢測無缺失可達建廠設立……，土壤檢測需符合買方營業項目標準……」，豈料，因有民眾檢舉系爭土地違法掩埋廢棄物，遭主管機關發函告知系爭土地業經列管在案，不得任意進行施工或填土作業，致老吳購置系爭土地建廠目的始終無法達成，老謝是否負有瑕疵擔保責任，老吳得以解除買賣契約？

 

2.法律分析

(1)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354條至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。（最高法院73年台上字第1173號裁判要旨參照）

(2)本件老吳向老謝購買系爭土地時，雙方已有特別約定系爭土地之土壤檢測值須無缺失且可達建廠設立標準，是老謝所出售予老吳之系爭土地必須符合「土壤及地下水污染整治法」所規範之管制項目及標準值，始符兩造所成立之本件土地買賣契約之目的及要求；否則，即屬有瑕疵。然老謝將系爭土地出售並交付予老吳前，既已遭人非法掩埋有害事業廢棄物，顯然該地之品質不符兩造之約定，其通常效用亦有所減少，亦減低其經濟上之價值，故老吳得主張老謝應負物之瑕疵擔保責任，進而解除系爭買賣契約。

 

3.結論

本件老吳得主張老謝應負物之瑕疵擔保責任，進而解除系爭買賣契約。

　　　

進豐聯合法律事務所　啟